Baufinanzierung

Wie genau funktioniert eine Baufinanzierung?

Das Feld der Baufinanzierung beschäftigt sich mit dem Neubau von Immobilien im Allgemeinen. So fällt unter Baufinanzierung die Finanzierung des Neubaus von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Ferienhäusern. Auch kann eine Baufinanzierung für den Kauf einer Wohnung herangezogen werden. Die Baufinanzierung funktioniert ähnlich wie die Hausfinanzierung und ist von den gleichen Parametern abhängig. Hierzu gehören die Differenz zwischen den eigenen Einnahmen und den Lebenshaltungskosten. Über die daraus resultierenden Freibeträge kann die Baufinanzierung laufen. Auch kann zur Baufinanzierung bereits vorhandenes Eigenkapital mit einbezogen werden. Weitere Parameter sind der Kapitalbedarf für die zu finanzierende Neuimmobilie sowie die gewünschte Tilgungsrate, welche festlegt wann die Baufinanzierung abbezahlt ist. Den richtigen Partner für Ihre Baufinanzierung zu finden ist nicht immer einfach, weil sich die Baufinanzierungsangebote in ihren Konditionen teilweise deutlich unterscheiden.

Daher sollten Sie sich bevor Sie in eine für Sie eventuell unvorteilhafte Baufinanzierung einwilligen über folgende Parameter im Klaren sein:

• Wie viel Eigenkapital können Sie für den Bau Ihrer Immobilie aufbringen? Hier gilt grundsätzlich: Je mehr desto besser. Zu Eigenkapital zählt auch die sog. Eigenleistung am Bau, zum Beispiel wenn Sie selber die Böden verlegen oder die Wände streichen. Auch bereits laufende Kredite müssen vom Eigenkapital bei der Planung der Baufinanzierung abgezogen werden
• Wie hoch sind Ihre Freibeträge, mit denen Sie Darlehen, Hypotheken und Kredite zurückzahlen können? 
• Wie teuer ist die Immobilie, die Sie bauen wollen, wirklich? Makler-Courtage, Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Gerichtskosten schlagen zusammen mit bis zu 13,5% des Kaufpreises zu Buche. Dies ist bei der Festlegung des Kapitalbedarfs der Baufinanzierung unbedingt mit einzubeziehen

Folgende mögliche Probleme sollten im Vorfeld der Baufinanzierung geklärt werden:

• Ist der Bau der Immobilie an der von Ihnen gewünschten Stelle problemlos möglich? Der Bebauungsplan gibt hier of sehr strenge Vorgaben
• Ist das Grundstück vollständig erschlossen? Die Höhe von Erschließungskosten ist häufig schwer überschaubar
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit des Bauplatzes? Ein Gutachten über die Tragkraft kann Sie vor sehr teuren Überraschungen bewahren. Auch sollten Sie sich in dieser Phase über mögliche Altlasten des Grundstücks informieren
• Engagieren Sie evtl. einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsbeistand um mögliche Probleme beispielsweise mit Alteigentümern des Bauplatzes zu regeln

Weitere Faktoren für die Baufinanzierung sind:

• Mögliche günstige Kredite vom Staat
  Es gibt für die Baufinanzierung eine Reihe von Fördermöglichkeiten. Etwa von Bundesländern, die allerdings in der Regel die Förderung von Baufinanzierungen an Bedingungen knüpfen. Angeboten werden zum Beispiel zinsverbilligte oder zinslose Darlehen. Auch ist hier Ihr Familienstand von Interesse, junge und kinderreiche Familien erhalten in der Regel mehr Förderung bei der Baufinanzierung. Die Bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet ebenfalls KFW-Fördergeld, insbesondere als zinsgünstigen Baukredit.
• Die Hypothek
  Das Standbein einer Baufinanzierung ist häufig die Hypothek einer Bank oder Sparkasse. Sie bietet die niedrigsten Zinsen, da sie für das Geldinstitut die höchste Sicherheit bietet. Dabei gibt es zwei Arten von Hypotheken: entweder mit Festzins oder mit variabler Verzinsung. Bei der Festzins-Hypothek handelt man mit dem Finanzierungs-Institut einen festen Zinssatz aus. Bei der variablen Verzinsung, fällt oder steigt der Zinssatz je nach Marktlage.
  Ist für mich die feste oder die variable Verzinsung interessanter?
  Garantieren kann Ihnen da keiner was. Aber die meisten Experten sind sich sicher, dass die derzeitige Niedrigzinsphase nicht mehr ewig anhält und die Zinsen kurz- bis mittelfristig ansteigen. Deswegen erscheint derzeit der Abschluss einer Festzins-Hypothek noch sinnvoll, bei der die Zinshöhe auf mindestens 10 Jahre festgeschrieben ist
• Die Belastungsgrenze
  Den Geldgebern der Baufinanzierung ist an soliden Schuldnern gelegen. Deshalb achten diese auf die so genannte Belastungsgrenze. Damit ist der Betrag Ihres Monatseinkommens gemeint, den Sie problemlos jeden Monat für die Baufinanzierung zurückzahlen können. Dieser Betrag muss so bemessen sein, dass nicht jede unvorhergesehene Ausgabe Ihre Finanzierung platzen lässt - ein wenig Spielraum ist unbedingt notwendig. Bei der Belastungsgrenze gilt:
  1.Je höher das Einkommen, desto großzügiger ist sie bemessen
  2. Bei einem monatlichen Nettoverdienst von 1278 Euro können etwa 30 Prozent zur Schulden-Rückzahlung eingesetzt werden
  3. Bei einem Monatseinkommen (netto) von 1.535 Euro kann man dafür schon 35 Prozent veranschlagen
  4. Übersteigt das Nettoeinkommen 1535 Euro, dann können Sie sich durchaus 40 Prozent als Hypothekenlast leisten

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