[dokum]

Hallo,

ich verfolge seit einiger Zeit die Diskussion in diesem Forum. Ich bin darauf gestossen, weil ich nach einer Umschuldungsmöglichkeit für meine Hausfinanzierung suche. In meinen Kreditverträgen stehen solche Begriffe wie Grundschuldbestellung und Zweckerklärung. Zugegeben, ich habe mir die Verträge vor der Unterschrift nicht durchgelesen, sonst hätte ich höchstwahrscheinlich, zumindest, nach der Bedeutung gefragt. Kann mir jemand sagen, was diese Begriffe bedeuten und welche Konsequenzen sie für mich nach sich ziehen können?

Dokum

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[Christian Dubanowski]

Hallo Dokum,

Grundsätzlich
Das deutsche Zivilrecht sieht eine Trennung des s.g. Schuldrechts, also die Kredit- und Darlehensverträge, vom s.g. Sachenrecht, also die Regelung vom Eigentum und Eigentumbelastungen wie Hypotheken und Grundschulden.
Die Darlehensschuld hat also nichts mit der dinglichen Schuld aus der Grundschuldbestellung zu tun. Man stelle sich vor, Sie haben ein Darlehen zu 50% getilgt. Jeder normal denkende Mensch wird jetzt glauben, er habe nur noch 50% an Schulden. Er irrt sich, aber gewaltig. Dieser Mensch ist gegenüber der Bank mit fast 200% der Grundschuld verpflichtet.

Grundschuldbestellurkunde: abstraktes Schuldanerkenntnis
Die Grundschuldbestellurkunde ist ein abstraktes Schuldannerkenntnis. Darin erklären Sie, der Bank einen Geldbetrag zzgl. Zinsen in Höhe des Grundschuldbetrages zu schulden, völlig unabhängig von der Eintragung der Grundschuld. Der Inhalt könnte so lauten:
„...Ich erkenne an, der Bank 200.000,- Euro, zzgl. 15% (18%) Zinsen, zzgl. 10% an einmaligen Kosten zu schulden...“, ohne das diese (die Bank) irgendeine Forderung nach Grund und Höhe nachweisen noch eine Grundschuld eintragen muss".
Die Grundschuld-Zinsen haben jedoch überhaupt nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Es sind rein fiktive Zinsen. Auch wenn Sie immer brav Ihre Zinsen gezahlt haben, rechnet die Bank die Grundschuldzinsen zum Hauptsachebetrag in voller Höhe dazu . Erst nach über 40 Jahren fand sich endlich der BGH bereit, diese fiktiven Zinsen nicht der 30 jährigen Regelverjährung zu unterstellen (bis dahin hatten sich die Grundschuldverpflichtung etwa verachtfacht), sondern der kürzeren schuldrechtlichen 4jährigen Zinsverjährung unterworfen. So verdoppelt sich lediglich die dingliche Verpflichtung.
Der BGH hat jedoch festgestellt (sehr zum Ärger der Banken), dass mit Erfüllung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen die eigenständige Haftung aus diesem Schuldanerkenntnis nicht zusätzlich geltend gemacht werden kann. Aus diesem Schuldanerkenntnis kann die Bank jedoch munter vollstrecken, Ihr Gehalt pfänden, Konten sperren, den Gerichtsvollzieher ins Haus schicken. Ein Irrglaube, dass die Bank zunächst eine Zwangsverwertung der Immobilie durchführen müsste.

Zweckerklärung: die ewige Verpflichtung
Bei der Bank haben Sie noch ein anderes Formular unterschrieben, die s.g. Zweckerklärung. Ein rechtlich höchst komplizierter Vertrag, den kein Laie und auch nur wenige Juristen begreifen. Die Bank hat Ihnen hierzu keine Erläuterungen zum Inhalt und Risiken gegeben. Das muss sie auch nicht, sagt der BGH.
Was haben Sie da eigentlich vertraglich vereinbart ? Zunächst haben Sie eine s.g. „weite Sicherungsklausel" unterzeichnet, d.h., die Grundschuld haftet nicht nur für das soeben aufgenommene Darlehen, sondern auch für alle gegenwärtigen, zukünftigen, bedingten usw. Forderungen und Risiken der Bank. Weiterhin haben Sie die vorrangigen und gleichrangigen im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte, den s.g. Rückübertragungsanspruch abgetreten. Beim eigenständigen Rückübertragungsanspruch kann die Bank mit der Grundschuld an der nachfolgenden Rangstelle nicht nur die Löschung, sondern die Übertragung des Grundpfandrecht auf sich verlangen.

Gehen wir doch zu unserem Zahlenbeispiel zurück. Bekannt sind:
Grundschuld: 200.000,- Euro (entspricht auch dem erhaltenen Darlehen)
Zinsen: 18% p.a.(auf den Grundschuldbetrag), max. 4 Jahre
Einmalige Kosten: 10% (auf den Grundschuldbetrag)
bereits getilgt: 50% = 100.000,- Euro
Mit welchem Betrag bin ich nun der Bank gegenüber verpflichtet?
Antwort: 364.000,- Euro
Und was schulde ich nun der Bank?
Antwort: 264.000,- Euro

Nun, wir wissen auch, dass die Banken gnädiger Weise mit dem jeweils aktuellen Marktzins rechnen. Aber alleine die Tatsache, dass sie das Recht haben, wie oben dargestellt zu rechnen, dürfte allen Darlehensnehmern schlaflose Nächte bereiten, wenn sie es wüssten.
Solange ein Bankkunde seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, wird er von allen diesen Dingen nichts erfahren. Aber wehe dem, der nicht zahlen kann.

Schöne Grüße aus Kassel

[dokum]

Guten Tag Herr Dubanowski,

vielen Dank für Ihre Antwort. Jetzt verstehe ich einiges. Aber das ist noch etwas. Wie kann das möglich sein, und das ist der Grund für die Suche nach einer Umschuldung, dass ich plötzlich von meiner Bank, eigentlich ist es nicht mehr meine Bank, ein Verlängerungsangebot erhalten habe in der Größenordnung von mehr als 9,00%. Hinzu kommt noch die Tilgung. Vor rund zwei Jahren habe ich eine Mitteilung meiner Bank mit dem Hinweis erhalten, dass mein Immobiliendarlehen an ein anderes Institut übertragen worden sei. Ich habe mir nichts dabei gedacht und jetzt kommt sowas. Könnte ich die Bank wechseln, würde ich in etwa die Hälfte davon zahlen müssen. Kann mir jemand sagen, was das für Methoden sind?

Dokum

[Christian Dubanowski]

Hallo Dokum,

es handelt sich hierbei um knallhartes Geschäft. Es gibt Finanzinvestoren, richtigerweise handelt es sich um Beteiligungsfirmen, welche Gelder einsammeln, um anschliessend "shopen" zu gehen. Diese Beteiligungsfirmen, es handelt sich überwiegend um US-Firmen, "erhalten" ihre Gelder in der Regel von großen US-Pensionsfonds. Deutsche Banken haben in ihren Krisenjahren milliardenschwere Immobilienkredite verkauft, um ihre Bilanzen zu sanieren. Jetzt verwerten diese Finanzinvestoren die gekauften Schulden, und das ohne Rücksicht auf Verluste. Man spricht von fast 40 Milliarden Euro an Krediten, die an solche Unternehmen, man nennt sie auch Private-Equity-Unternehmen, gegangen sind. Aber was ist der Grund für solche Engagements? Ganz einfach: GEWINNE!
Da man diese Kredite nicht zum Nominalwert, sondern vielleicht für die Hälfte oder gar noch weniger erworben hat, steckt ein riesiger Gewinnpotential in diesem Geschäft. Aber wie kann man jetzt die Gewinne einfahren? Man gibt, wie bei Ihnen, ein Prolongationsangebot, mit einem dem Markt nicht entsprechenden Zinssatz, ab. Machen wir uns doch nichts vor, fast alle Immobilienkredite sind sehr eng gestrickt. Und jetzt auch noch die doppelte Zinsbelastung tragen? Dass das nicht funktioniert, liegt wohl auf der Hand. Also was passiert? Der Kreditnehmer wandert unmissverständlich in die Zwangsversteigerung, wenn er keinen neuen Geldgeber gefunden hat. Diese Schmutzarbeit wird von Tochterunternehmen des Finanzinvestors erledigt. Kreditnehmer werden mit sehr viel Druck und sehr schnell "bearbeitet". Man zwingt die Kreditnehmer sich einen neuer Geldgeber zu suchen. Funktioniert das nicht, geht es in die Zwangsversteigerung.
Jetzt mal ein Rechenbeispiel. Vor rund 10 Jahren haben Sie ein Haus für umgerechnet 150.000,- Euro gekauft. Der Zinssatz betrug 5%, die Anfangstilgung 1% und die Festschreibung 10 Jahre. Vor zwei Jahren wurde Ihr Kredit verkauft, zu 40% des Nominalwertes (150.000,-), also für 75.000,-Euro. Wenn Sie nachrechnen, haben Sie, bei Ihren Konditionen, in den 10 Jahren ca. 13% des Darlehens getilgt. Ihre Restschuld wäre demnach ca. 130.000,- Euro. Jetzt bekommen Sie ein Verlängerungsangebot mit einem Zins iHv 9,00%, den Sie natürlich nicht zahlen können.
In den letzten zwei Jahren, nach dem Verkauf Ihres Kredites, haben Sie (jetzt habe ich stark gerundet) jährlich ca. 6.500,- Euro an Zinsen gezahlt. Da der tatsächliche Kapitaleinsatz des Investors nur 60.000,- Euro betrug, entsprichen Ihre gezahlten Zinsen einer Rendite iHv 10,8% p.a. Das ist doch nicht übel, oder?
Das Sie den angebotenen Zinssatz nicht zahlen können, bemühen Sie sich um einen neuen Geldgeber. Dieser neuer Geldgeber muss Ihnen Ihre bestehende Restschuld iHv. 130.000,- finanzieren. D.h., der Finanzinvestor erhält jetzt 130.000,- Euro. Wird jetzt seine Anfangsinvestition iHv 60.000,- Euro von diesem Betrag abgezogen, bleiben dem Investor 70.000,- Euro an Gewinn. Und seine Rendite hieraus? 116% !!! Und jetzt ganz einfach: das sind: 68% p.a. Und da kann man auch mal eine Immobilie in die Zwangversteigerung treiben. Da sind es eben einige Prozentpunkte weniger. Die wird man verkraften.
Ich kann für die vielen Finanzierungsvermittler hoffen, dass sie über entsprechende Vermögenswerte verfügen, denn ich bin mir sicher, es kommt einiges im Bezug auf die Beraterhaftung auf diese Leute zu.
Na ja, dieses Geschäft bringt mich auf eine Idee. Mal schauen.

Schöne Grüße aus Kassel